Zmiany w teorii czy też w praktyce?
Dostęp do finansowego wsparcia w ramach programu "Mieszkanie dla Młodych" został kilka miesięcy temu rozszerzony. Chodzi m.in. o włączenie nieruchomości pochodzących, już nie tylko z rynku pierwotnego, ale i z wtórnego. Więcej o tym: Duże zmiany w programie "Mieszkanie dla Młodych". Od 1 października obowiązują także nowe limity cenowe (szczegóły: Wzrosły limity cenowe w MdM. Więcej mieszkań będzie kwalifikowało się do rządowych dopłat).
Zmiany miały skutkować powiększeniem oferty mieszkań kwalifikujących się do skorzystania z rządowych dopłat. W praktyce niestety nie wszędzie tak się stało. Z danych zebranych przez Lion's Bank wynika, że w Krakowie, Lublinie, Warszawie i Wrocławiu na dopłaty łapie się mniej niż 10% oferty. Najgorzej jest jednak w Rzeszowie, gdyż tam jest to zaledwie kilkadziesiąt mieszkań. Badaniu zostały poddane nieruchomości z rynku wtórnego o powierzchni do 75 m2.
Jesteśmy w połowie
Limit cen kwalifikujący do dopłat na rynku wtórnym w Białymstoku wynosi 3745,35 zł. Według danych Lion's Bank ofert spełniających kryteria jest 1009, co daje w sumie 33,1%.
Lubuskie na szczycie
Najlepiej sytuacja wygląda natomiast w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie ponad cztery oferty sprzedaży lokali używanych na pięć spełniają wymagania programu (83,6%). Nieznacznie gorzej jest w Zielonej Górze, gdzie dostępność mieszkań z dopłatą można oszacować na prawie 70% oferty z "drugiej ręki". Efekt tego jest taki, że w obu tych miastach można znaleźć oferty z dopłatą nawet w centrum, a dzieje się tak dlatego, że limity cen kwalifikujące do dopłat są w tam wysokie w porównaniu do cen faktycznie płaconych za lokale. Narodowy Bank Polski podał, że za m2 mieszkania z rynku wtórnego w Zielonej Górze w II kwartale tego roku trzeba było zapłacić średnio 2897 zł. Dla porównania limit ceny w MdM wynosi tam prawie 3,5 tys. zł, czyli o 20% więcej niż faktycznie płacona średnia cena.
Miast wojewódzkich, w których ponad połowa ofert mieszkań używanych kwalifikuje się do dopłat jest więcej. Do tego grona można zaliczyć Łódź (52,1% ofert mieszkań używanych spełnia kryteria), Kielce (54,3%), Katowice (54,8%), Bydgoszcz (57,4%) i Olsztyn (58,9%).
W tych miastach wskaźnik jest niski
W 5 miastach ofert spełniających kryteria jest mniej niż 10%. Sytuacja taka dotyczy Lublina (9,6% ofert spełniających kryteria) czy Wrocławia (5,9%), a już zdecydowanie Krakowa (2,7%) i Warszawy (2,6%). W stolicy tylko jedno mieszkanie używane na 38 kwalifikuje się do dopłat. Te dane nie mówią jednak całej prawdy o ofercie rynkowej, bowiem warszawski rynek jest duży i liczba ofert kwalifikujących się do dopłat jest całkiem spora. Aktualne dane sugerują, że w stolicy do sprzedania jest około 1,4 tys. takich lokali. To piąty najwyższy wynik w kraju. Najwięcej ofert jest w Bydgoszczy (3,9 tys.), Toruniu (3 tys.), Łodzi (2,5 tys.), Poznaniu i Katowicach (po 1,5 tys.).
Najbardziej wykluczonym przez program MdM miastem wojewódzkim jest Rzeszów. Tutaj limit kwalifikujący do dopłat wynosi dla lokali używanych 3,6 tys. zł. Dla porównania najnowsze dane NBP sugerują, że za m2 w Rzeszowie trzeba zapłacić średnio ponad 4,5 tys. zł, co skutkuje tym, że jedynie 3,3% ofert lokali używanych kwalifikuje się do dopłat. W związku z tym, że oferta na tym rynku jest niewielka, trudno jest znaleźć mieszkanie spełniające kryteria, a takich, według danych, jest w całym mieście jedynie około 50.
Problem tkwi w mechanizmie ustalania limitów
Poszczególne miasta są traktowane skrajnie różnie, bo limity kwalifikujące do dopłat są ustalane w oderwaniu od cen faktycznie płaconych za mieszkania. Metodologia daje dosyć dużą swobodę wojewodom w określaniu ich poziomów. Limity cenowe wyznaczane są na podstawie średniej arytmetycznej z ostatnich dwóch odczytów wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, którą dodatkowo powiększa się o 10% (rynek pierwotny) lub obniża o 10% (rynek wtórny). Wskaźniki te ustalane są przez wojewodów w oparciu o aktualne dane GUS dotyczące przeciętnych kosztów budowy mieszkań w budownictwie wielorodzinnym. Jednak podstawą dla wojewodów są, obok danych gromadzonych przez GUS, także własne analizy. Tu może kryć się częściowe wyjaśnienie dużych rozbieżności w poziomach limitów między województwami.
Koszty brane pod uwagę mają również wymiar historyczny, tzn. odnoszą się do już zakończonych budów. Są to m.in. wydatki na zakup gruntów, wznoszenie budynków, instalacji, urządzeń, finansowania budowy i wreszcie podatku VAT.
Ponadto w miastach, gdzie deweloperzy prowadzą relatywnie mniej inwestycji otrzymywane przez wojewodów dane mogą charakteryzować się dużą przypadkowością – oddanie dużej inwestycji o wysokim standardzie lub mieszkań wykończonych zamiast lokali w stanie deweloperskim może znacznie zawyżyć statystyki.
Obecnie stosowany mechanizm wyznaczania limitów cen kwalifikujących do dopłat w programie "Mieszkanie dla młodych" jest daleki od ideału. Alternatywą mogłoby być uzależnienie limitów cen od danych na temat tego jak dużo nabywcy faktycznie płacą za mieszkania w danej gminie czy dzielnicy.
ewa.r@bialystokonline.pl
