Kupujemy mniejsze mieszkania, ale droższe metry?
Za lokale od deweloperów płaciliśmy o 17,5% więcej niż przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP, w ramach których analitycy banku centralnego sprawdzili ceny transakcyjne w największych polskich miastach.
- Trochę wolniej, bo o 13,6% zdrożały w ostatnim roku mieszkania używane – wynika z indeksu hedonicznego. W ramach tego indeksu badane są nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też brana jest pod uwagę jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są "czyszczone" z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości. W praktyce może to działać tak, że dzięki indeksowi hedonicznemu sytuacja, w której kupujemy więcej mieszkań o niskim standardzie oddalonych od centrum, nie zaniża sztucznie przeciętnej ceny transakcyjnej - informuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Warto podkreślić, że z danych na temat cen płaconych za mieszkania wynika, że Polacy kupują więcej mieszkań z niższej półki cenowej.
- Zwykła średnia cena wyliczona na podstawie zapisów z aktów notarialnych poszła według najnowszych danych w górę o 8,3% (r/r). Wcześniej wspomniany indeks hedoniczny wzrósł natomiast w tym samym okresie o 13,6%. To, że indeks hedoniczny pokazuje szybszy wzrost cen niż zwykła średnia sugeruje, że dziś – gdy mieszkania wyraźnie zdrożały, a zdolność kredytowa spadła – więcej rodaków wybiera lokale z niższej półki cenowej np. w gorszym standardzie czy w większym oddaleniu od centrum. W ten sposób staramy się ograniczyć łączny koszt zakupu - dodaje analityk.
W Białymstoku nowe mieszkania zdrożały o 26%
Najnowsze dane banku centralnego wciąż pokazują przeważnie dwucyfrowe wzrosty cen w porównaniu do sytuacji sprzed roku. Gdybyśmy jednak porównywali wyniki pomiędzy dwoma ostatnimi kwartałami, to sytuacja byłaby już gorsza. W części miast w trzecim kwartale tego roku trzeba było płacić za mieszkania mniej niż kwartał wcześniej. Na rynku pierwotnym z taką sytuacją mieliśmy do czynienia jedynie w Gdyni, Katowicach i Olsztynie. Na rynku wtórnym takich przykładów jest więcej (Bydgoszcz, Trójmiasto, Katowice, Rzeszów, Szczecin i Wrocław). Wciąż jednak przeważają miasta, w których ceny transakcyjne mieszkań rosną. Dynamika jest jednak mniejsza niż przy okazji ostatniej publikacji danych przygotowywanych przez NBP.
HRE Investments na podstawie danych NBP przygotowało zestawienie przeciętnych cen transakcyjnych za III kwartał tego roku. Wynika z nich, że w Białymstoku za nowe mieszkanie trzeba zapłacić 8449 zł za m2 - cena ta wzrosła w ciągu roku o 26%. Tym samym Białystok znalazł się na trzecim miejscu, pod względem najwyższych zmian procentowych cen w ciągu roku. Najwyższą zmianę wynoszącą 38% odnotowało Opole, gdzie za m2 trzeba zapłacić 8470 zł. Drugie miejsce zajął Szczecin, gdzie ceny wzrosły o 28% i obecnie wynoszą 10 951 zł za m2. Jeżeli chodzi o najdroższe mieszkania - są one w Warszawie, gdzie m2 kosztuje średnio ponad 12,7 tys. zł. Najtaniej zapłacimy za własne "m" w Olsztynie - jedyne 7,4 tys. zł za m2.
Jeżeli chodzi o mieszkania używane, ceny wzrosły, choć mniej niż w przypadku nowych mieszkań. W Białymstoku przeciętna cena transakcyjna wyniosła 7 686 zł za m2, co stanowi podwyżkę o 16% w skali roku. W przypadku polskich miast, najwyższą zmianę wynoszącą 21% odnotowały Kielce, gdzie za m2 trzeba zapłacić 6 391 zł. Drugie miejsce zajął Poznań, gdzie ceny mieszkań używanych zdrożały o 20% i aktualnie wynoszą 8 050 zł za m2. Jeśli chodzi o najdroższe mieszkania - tak samo jak w przypadku nowych są one w Warszawie. Tam m2 kosztuje ponad 11,8 tys. zł. Najtajniej jest w Katowicach, gdzie za m2 zapłacimy 6,1 tys. zł.
- Wolniejszy wzrost cen mieszkań to efekt mniejszego popytu. Ten za to w przeważającej mierze jest wywołany problemami z kredytami mieszkaniowymi. Dziś o taki dług jest znacznie trudniej niż przed rokiem. Jest to efekt serii podwyżek stóp procentowych oraz nałożenia na banki regulacji, które każą badać zdolność kredytową na bardziej restrykcyjnych zasadach - przekazuje Bartosz Turek.
malwina.witkowska@bialystokonline.pl
